Долевое строительство. Права потребителей
04.10.2022
Долев
Порядок оказания
услуг по участию в долевом строительстве регулируется Гражданским кодексом РФ,
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), в
части не урегулированной ФЗ № 214 - Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите
прав потребителей» (далее – Закон). Как показывает анализ обращений граждан,
основные проблемы, с которыми сталкиваются потребители при реализации договоров
долевого участия, являются:
- нарушение сроков
сдачи квартиры, предусмотренных договором;
- сдача квартиры с
недостатками и отказ застройщика от их устранения;
- включение в
договор условий, противоречащих требованиям, установленным законодательством
(право застройщика в одностороннем порядке изменять сроки сдачи жилья, вносить
изменения в проектную документацию, уменьшение размеры пени по сравнению с
установленным ФЗ № 214 и др.).
В соответствии со
ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать квартиру не позднее срока, который
предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока
застройщик уплачивает в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения
обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, в случае,
если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в
предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до
истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства
соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Одностороннее
изменение сроков сдачи дома и квартиры не допускается.
Согласно ст. 7 ФЗ №
214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое
помещение, качество которого соответствует условиям договора, требованиям
специального законодательства. В случае если объект долевого строительства
(дом, квартира) построен застройщиком с отступлениями от условий договора или с
иными недостатками, которые делают его непригодным для использования,
потребитель, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе
потребовать от застройщика:
1) безвозмездного
устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного
уменьшения цены договора;
3) возмещения своих
расходов на устранение недостатков.
В случае
существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных
недостатков потребитель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка
Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату
денежных средств.
Гарантийный срок для
многоквартирного дома составляет не менее 5 лет, а для инженерно-технического
оборудования, расположенного в доме – 3 года.
Указанный
гарантийный срок на дом исчисляется со дня передачи объекта долевого строительств,
а на инженерно-техническое оборудование - со дня подписания первого
передаточного акта или иного документа о передаче.
Если до заключения
договора долевого участия потребитель обнаружил в нём условия, противоречащие
действующему законодательству, то он вправе в порядке ст. 445 Гражданского
кодекса РФ направить в адрес застройщика протокол разногласий к договору. В
случае отклонения протокола или неполучения ответа на него потребитель вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае
договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента
вступления в законную силу соответствующего решения суда.
При обнаружении в
уже заключенном договоре долевого участия условий, противоречащих действующим требованиям,
потребителю необходимо направить претензию на имя застройщика с требованием
внести изменения в уже заключенный договор. В случае отказа потребитель вправе
обратиться с иском в суд.
Условия договора, не
соответствующие требованиям действующего законодательства, признаются
ничтожными.