Долевое строительство. Права потребителей

Порядок оказания услуг по участию в долевом строительстве регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), в части не урегулированной ФЗ № 214 - Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон). Как показывает анализ обращений граждан, основные проблемы, с которыми сталкиваются потребители при реализации договоров долевого участия, являются:

- нарушение сроков сдачи квартиры, предусмотренных договором;

- сдача квартиры с недостатками и отказ застройщика от их устранения;

- включение в договор условий, противоречащих требованиям, установленным законодательством (право застройщика в одностороннем порядке изменять сроки сдачи жилья, вносить изменения в проектную документацию, уменьшение размеры пени по сравнению с установленным ФЗ № 214 и др.).

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Одностороннее изменение сроков сдачи дома и квартиры не допускается.

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое помещение, качество которого соответствует условиям договора, требованиям специального законодательства. В случае если объект долевого строительства (дом, квартира) построен застройщиком с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, потребитель, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков потребитель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Гарантийный срок для многоквартирного дома составляет не менее 5 лет, а для инженерно-технического оборудования, расположенного в доме – 3 года.

Указанный гарантийный срок на дом исчисляется со дня передачи объекта долевого строительств, а на инженерно-техническое оборудование - со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче.

Если до заключения договора долевого участия потребитель обнаружил в нём условия, противоречащие действующему законодательству, то он вправе в порядке ст. 445 Гражданского кодекса РФ направить в адрес застройщика протокол разногласий к договору. В случае отклонения протокола или неполучения ответа на него потребитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При обнаружении в уже заключенном договоре долевого участия условий, противоречащих действующим требованиям, потребителю необходимо направить претензию на имя застройщика с требованием внести изменения в уже заключенный договор. В случае отказа потребитель вправе обратиться с иском в суд.

Условия договора, не соответствующие требованиям действующего законодательства, признаются ничтожными.